一箭三雕的主意

现在才2102年，建设万达商场那块地上还种着庄稼。

整个城市往东的边界线还没扩张到那里，但是临近住宅小区的低容积率地块已经拍到400万/亩的价格，加上商业用地容积率远超住宅的1.5密度，按照市场价来评估的话，亩单价不会低于500万/亩。

即便没有万达的名气，能以30万/亩的价格拿下，但是只要控制在100万/亩的价格以内，怎么开发都不会亏。

要知道万达模式并不全是商业。

在万达广场的边上，必然伴有万达公馆。

几乎等于白送的地皮，加上建筑成本，再以市场价格出售商品住宅房，赚取的利润足以覆盖商业综合体的成本。

除此之外，还能白捞一座星级酒店，一条影视院线。

对于罗阳来说，地产项目上赚到的钱用在本地，这种结果是最好的。

所以在他提出商业综合体项目的概念后，饭局上的气氛一下子热闹了起来。

“罗总，像这种项目的总投资一般需要多少啊？”

有些想要了解的信息，不一定要领导开口，熟练掌握艺术的纪建章趁着碰杯的功夫提出疑问。

“整体投资在10个亿以上。”

即便把住宅的建设成本都算进去，也用不了这么多钱，毕竟土地等于白送。

但是投资额这玩意，只要不太离谱，膨胀个一两倍没问题。

“当然，这个数字把资金成本也算进去了。”

罗阳不想说的太夸张，稍稍解释了一下道：“现在因为地产行情不错，所以对项目融资的成本也抬高了不少，前几天在魔都有两家地产公司老板说起，借助金融平台对外各融资5个亿，利息给到了15%。”

“15%的年息？”

国土的沈振新诧异道：“这么算下来的话，5个亿的资金，一年下来的利息都要7500万？”

“是的，每年7500万利息。”

罗阳点头道：“而且都是借用两年，算下来要支付1.5个亿的利息。”

“这么高的利息，项目支撑的住？”

唐海林也惊讶万分：“现在地产开发的利润有这么高了吗？”

“唐叔，人家不是这么算的。”

罗阳笑着解释道：“他们在开发过程中运用了杠杆，加上开发节奏的利用，这5个亿在两年里可不止开发一个项目。”

“哦，你说说呢？”

唐海林顿时感兴趣起来：“这对于我们今后的管理也是有用处的。”

其实这在地产开发业内不算是秘密，即便罗阳不说，他另外找个地产开发公司的负责人也能问到。

“比如一块价值5个亿的地块，开发公司以15%的年化利率借来使用，买下这块土地进行开发.”

罗阳解说道：“土地拿到手之后，就可以放到银行里进行抵押，按照现在的规定，一般是60%，也就是3个亿，当然，这笔贷款不会做太长时间，一般是8个月到1年左右的时长等到这3个亿到位之后，开发公司再自己拿出2个亿来，又可以另外拿一块土地，如此循环。”

2012年的时候，阳市这种五线小县城基本没有外来开发公司进驻，绝大部分开发建设都是本地企业完成的。

地方性小型开发公司可能会有银行贷款，但是绝对做不到上这么大杠杆的地步。

像唐海林他们这些领导，现在还没有接受外来大型地产开发公司的洗礼，根本不知道在地产开发中杠杆能加到多大。

是啊，谁敢想啊。

某宇宙感叹道：“只要自己手里有三五个亿，加上借来的这笔钱，两年里能做四五个项目还不止。”

“是啊，如今的行情下，一个住宅项目的毛利不会低于25%，四五个项目的话，总盈利超过100%了。”

沈振新也附和道：“即便去掉30%的两年融资利息成本，还剩下70%的毛利润，平均下来每年达到35%，这个收益真不低了。”

“不是不低，是很高了。”

小叔罗建民这时候也感慨了一句。

“小罗啊，你不会这么玩吧？”

前面之所以震惊，是因为没见过，也没听说过。

但是在罗阳解说一遍之后，在座的几个领导都能发觉里面的好处和弊端。

关键是这个弊端比较极端，万一造成烂尾，就比较难收拾了。

所以唐海林比较关切。

“唐叔，我是本地人，在老家这么多产业，跑都跑不了的。”

罗阳笑着回复道：“别说拆东墙补西墙了，就算质量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”

“哈哈哈”

听了罗阳这番话，唐海林哈哈大笑起来。

他端起酒盅道：“不止戳你脊梁骨，大家都知道你老丈人是姜远山，回头连他都逃不了。”

“我先把这杯酒喝了压压惊。”罗阳端起酒盅，低了一寸杯口，碰完后一口干掉。

“唐叔，你这么一说，我都不敢搞地产开发了。”

他放下杯子后道：“还是安安稳稳的做我的实体制造产业吧，规模做大了，地方政府还得捧着我，生怕我把总部搬迁掉.做地产的投入资金这么大，即便赚钱了也被叫好，太没意思了。”

嗯，除非愿意上杠杆，把规模做大，然后组建一支歌舞团。

听到罗阳有撂挑子的想法，唐海林不干了。

“小罗啊，像你这样的本土企业家，我们还是放心的。”

他以为刚才的敲打重了，赶紧弥补道：“尤其是商业综合体这种项目，能帮当地带来几千个就业岗位，已经不比一家上规模的制造业企业差了，我们政府该给的优惠也一定会给到位.”

刚才罗阳可是婉拒了住宅开发。

因为推不过他的情面，才提到了投资建设一个商业综合体的想法。

本来就带着犹豫，自己再给压力，这个不比老姜差的小狐狸说不定就借机缩回去了。

“反正前期还要做不少准备工作，走一步看一步吧。”

罗阳笑着回应道：“刚才答应唐叔的规划方案肯定会拿一套出来，至于后续会不会落地，还需要市里和投资方都觉得满意才行，这里面一来一去的谈判不是短时间能完成的。”

“不管怎么说，你先把方案草本拿出来。”

唐海林抓住罗阳的小尾巴道：“至于市里，我去和领导汇报，尤其何高官那里，他对于城市面貌改善这一块非常上心，像商业综合体这种项目，他一定会非常感兴趣的。”

他这话倒是没夸张。

记忆里，阳市的万达广场项目就是何高官在任的时候引进来的。

为了接触万达上层，据说还动用了他自己的私人关系。

说完这些后，唐海林也不给罗阳拒绝的机会，立刻使眼色，让其他人转移话题。

“罗总，前两天茅总来我办公室有点事，顺带聊到了你。”

国土的沈振新秒懂领导的眼神：“他笑着说被你老丈人骗到魔都去投了200万米元，结果连晚饭都没吃饱，最后不得不去吃夜宵”

“没吃饱是真的。”

罗阳笑着回应道：“但是说到被我老丈人骗了这件事就不对了。”

说到这里的时候，他顿了顿。

“唐叔，洪主任、纪局、沈局，蒋秘书、小叔.”

端起酒杯挨个示意了一下，罗阳才继续道：“你们瞧着吧，等到年底的时候，他们几个老板得挨个请我岳父吃晚饭，到时候请大家去见证！”

“罗总，这可是你说的啊！”

沈振新当即就道：“到时候他们请你岳父，必须带上我们见证。”

姜远山带去魔都的几个老板在阳市的名头都不小，和洪主任以及罗建民可能不怎么熟悉，但是和唐海林、纪建章、沈振新他们三个可是都很熟悉的。

“岂止见证。”

罗阳一口干掉杯中酒之后道：“到时候你们看着吧，一个个得缠着我岳父，上赶着送钱，不收不行那种！”

除了知道一点情况的沈振新之外，其余几个人都露出迷惑的表情。

“老沈，怎么一回事？”

纪建章立刻开口询问。

沈振新看了罗阳一眼，见他没什么反应，这才把他和茅总的话复述了一遍。

“茅总.宏达电缆的茅世昌？”

开发区的副主任洪烨在脑海里捋了一遍沈振新刚才说的话，随后看向罗阳道：“你在魔都还搞金融投资？”

“嗯，不止金融投资，我还搞影视娱乐投资。”

罗阳点头道：“魔都那边产业的效益比较好，现金流充沛，总不能放在银行里浪费吧，所以做了一些投资.”

“这么说来.”

洪烨的关注点和沈振新不一样：“你在阳市的投资都来自于魔都那边的收益？”

“可以这么说吧。”

罗阳想了想道：“一半来自正阳集团，一半来自魔都那边.实际上正阳集团早期的生产地点也在千灯，挨着魔都，所以说来自魔都的收益也没错。”

“下半年市里有一个秋季招商会。”

洪烨非常感兴趣的试探道：“你在魔都那边人情面广，能不能拉一些魔都的老板来阳市开发区投资？”

罗阳：“.”

好家伙，这就贴上来了？

哪里看出我人情面广了？

“洪主任，我今年才22岁，哪有什么人脉关系。”

罗阳可不会被架住：“我白手起家才三年，期间还有一半时间在学校里上课，朋友认识几个，但是要说关系广，还真算不上为了这个，我岳父还把我介绍进了魔都阳市商会，就是为了让我多认识几个朋友。”

酒桌上所有人这才惊醒，原来刚才陪着他们侃侃而谈的老板才22岁。

上个礼拜才大学毕业.

“不过我倒是听说市里打算引进一所本科院校，已经在金陵那边拜访了不少关系。”

罗阳不光要把自己摘出来，还想借势：“其实我觉得魔都那边也可以搞一搞活动，市里联络一下，再找魔都阳市商会帮着协调，一起在魔都弄几场联络会现在很多高校很想走产研一条龙的路子，利用魔都那边阳市籍教授的能量，引进几个这类项目到阳市来，说不定还真有可能。”

诶？

这样也可以吗？

洪烨脑子里有点迷糊；“研在魔都高校，资金在魔都老板手里，人家凭什么把结合项目放到阳市来？”

“咱们阳市引进高校的研究生院啊。”

罗阳笑了笑道：“本科阶段也不可能有这样的产研结合项目，咱们阳市可以和魔都高校谈一谈，把部分专业的研究生院放到阳市来，咱们市里给资金和政策，研搬过来了，想要结合研究成果的资金不就跟着来了？”

一语惊醒梦中人。

是啊，本科院校引进有难度，先引进一两个研究生学院怎么样？

还能兼带着引入有研究成果的实验室，甚至吸引到投资这些成果的资金

一举三得啊。

这回不光是洪主任了，包括唐海林在内几个领导再看罗阳的眼神，真的很惊艳。

这个年轻人真的只有22岁？

脑子是怎么长的